On pouvait espérer qu’avec le SOL la controverse sur la
galerie commerciale de l’Esplanade serait gelée. Il faut bien constater que la
campagne est relancée. Bien que ce blog soit destiné essentiellement à des
textes originaux, voici quelques références à la demande de Rafaële Buxant de la Plateforme citoyenne
Michel Mouchart, résident permanent de Louvain-la-Neuve depuis bien longtemps, fait parvenir ses suggestions pour la construction d'un bâtiment qui comporterait des logements et un toit voué à la culture maraîchère biologique. Le coût et la faisabilité de ce type de toit ont-ils déjà été étudiés ?
À propos du projet de l'Esplanade à LLN
Réflexions d'un citoyen ordinaire
Michel MOUCHART
29 septembre 2017
1. Introduction
“Le collège
communal d'Ottignies-Louvain-la-Neuve a annoncé ce lundi 4 septembre qu'il
allait proposer au conseil communal du 12 septembre prochain le lancement d'un
schéma d'orientation local (SOL) sur un périmètre incluant le terrain où devait
se situer l'extension du centre commercial L'Esplanade souhaitée à
Louvain-la-Neuve par le promoteur Klépierre (La Libre Belgique du lundi 4 septembre 2017)
La commune
d'Ottignies-Louvain-la-Neuve vient donc de décider de suspendre le projet
d'extension de l'Esplanade à Louvain-la-Neuve et a exprimé le souhait de
reprendre une réflexion de fond au sujet de ce projet. L'objet de ce mémorandum
est de participer à cette réflexion de fond, dans une optique constructive
plutôt que négative vis-à-vis du premier projet.
2. La situation actuelle à Louvain-la-Neuve
Deux problèmes,
en relation entre eux, se font de plus en plus criants à LLN. D'une part, il y
a à LLN un manque grave de logements à coût modéré. En effet, une très grande
proportion des personnes travaillant à LLN ne vit pas à LLN à cause de ce
manque de logement à coût modéré. De plus, une très grande proportion des personnes
en âge d'activité professionnelle et vivant à LLN ne travaille pas à LLN car
leur position professionnelle leur donne accès à des logements de niveaux
supérieurs et qu'elles apprécient que LLN présente un intérêt urbain manifeste.
Ceci a pour conséquence un autre problème de LLN : un encombrement routier très
lourd aux heures de pointe, tant dans la direction d'entrée que de sortie de
LLN. Ce problème s'accompagne d'un taux de motorisation élevé tant pour les
habitants de LLN que pour les travailleurs de LLN, créant ainsi de gros
problèmes de stationnement à l'intérieur de LLN. Cette situation pose évidemment
des questions sur l'objectif primitif de LLN-ville piétonne.
De plus, cette situation actuelle se pose dans
un cadre de raréfaction de terrains disponibles à l'intérieur du site de LLN.
3. Proposition pour l'extension de l'Esplanade
La situation
actuelle de LLN, telle qu’évoquée dans la Section 2, incite à penser que tout
projet d'envergure devra participer à la solution des problèmes qui y sont
esquissés. Un projet de plus de 10.000 m2 qui n'offrirait
qu'un ou deux niveaux de surfaces commerciales est donc inacceptable,
particulièrement si ces surfaces commerciales sont orientées vers des besoins
extérieurs à LLN alors qu'il y a des besoins urgents au sein de LLN.
Pour qu'un
projet soit réalisable il faut évidemment qu'il soit financièrement équilibré,
ce qui ne signifie pas qu'il permette des profits démesurés à des promoteurs ou
à des intermédiaires, en particulier agissant sur les marchés immobiliers. L'expérience
récente de l'Esplanade et de la rue Charlemagne incite à une réflexion sérieuse
sur cet aspect.
La présente
proposition se veut donc raisonnable à la fois sur le plan financier et sur le
plan urbanistique. L'idée essentielle est de concevoir un ensemble immobilier
d'environ 6 niveaux : 1 ou 2 niveaux de surfaces commerciales, 4 ou 5
niveaux de logements à coût modéré et terminer par une toiture verte dédiée à
de la culture maraîchère biologique. Ce dernier point est à situer dans le cadre
d'une réflexion sur le thème de la nécessaire transition de notre société, ce
qui conduit, notamment, à promouvoir la disponibilité d’une alimentation saine
à prix modéré grâce à une production (très !) locale. On peut aussi
mentionner que 10.000 m2 de culture maraîchère fournit, à peu près, un emploi
(local) à temps plein.
La
faisabilité d'une telle proposition demande une coopération entre l'UCL et la
commune d'OLLN, motivée par une volonté commune en matière de stratégie
urbaine. Ceci implique de ne pas donner la priorité à faire endosser par ce
projet des coûts d'infrastructure périphérique incombant normalement à l'une de
ces deux parties. Entre la priorité pour faire face aux problèmes esquisses
dans la Section 2 ou des avantages financiers immédiats, il faut choisir ! Tout
en remarquant que la présente proposition pourra présenter des avantages financiers
à plus long terme mais qui ne seront pas nécessairement à l'avantage des
acteurs actuels. De plus, l'UCL pourrait utiliser une partie (ou, le tout ?)
des étages dédiés à des logements à coût modéré pour des logements d'étudiants,
et ainsi libérer un certain nombre d'habitations unifamiliales (ou de garages
!) actuellement utilisés indûment (mais par nécessité !) comme logements d'étudiants.
Le thème des logements à coût modéré ne concerne pas seulement le coût de la
construction mais aussi des conditions d'utilisation (prix d'achat ou de
location). Ceci pose le problème difficile et délicat du fonctionnement de la spéculation
immobilière à LLN. Les promoteurs du bail emphytéotique, a l'origine de LLN,
avaient espéré une maîtrise des prix de l'immobilier. On n'a, en réalité,
obtenu essentiellement que le transfert de la plus-value du terrain à une
plus-value de la construction. On a ainsi vu des maisons qui à la construction étaient
relativement modestes devenir des logements relativement couteux. Il n'entre
pas dans le cadre de la présente proposition, d'esquisser une solution à cet
important mais difficile problème. Qu'il suffise de mentionner que la structure
de "Community Land Trust" pourrait ouvrir une piste intéressante de
réflexion.
4. Remarque finale
Un autre problème
important n'a pas été discuté dans ce texte : le commerce local à LLN, sa
localisation au sein des quartiers, son orientation commerciale et l'impact
d'une extension de l'esplanade dans ce domaine. Malgré son importance, ce texte
n'aborde pas ce problème car il a été largement commenté et discuté par
plusieurs groupes de citoyens. Il est alors raisonnable de ne pas alourdir
davantage le présent texte en y ajoutant ce thème supplémentaire.
===================================================================== Anciens articles de ce blog, avec le nombre de visiteurs, jusqu'au 2 octobre 2017 à 23 heures. Paul Thielen agit en tant qu'éditeur du blog et a accepté sans retouches tous les articles qu'il a reçus. Même pour les articles non signés à cause du climat passionnel qui a régné à LLN sur le thème de l'Esplanade, les auteurs sont connus de l'éditeur.
