vendredi 21 avril 2017

Comment fonctionne une galerie commerçante comme l’Esplanade ?



Comment fonctionne
une galerie commerçante comme l’Esplanade ?

Monsieur Joseph Lecocq a écrit un article sur ce blog le 11 mars 2017. Il a été visionné par 436 personnes jusqu’à ce 21 avril 2017. 
Deux commentaires ont été ajoutés par des lecteurs.
Joseph Lecocq répond à l'un d'eux : Stéphane VE. Une telle construction ne peut-elle attirer que des multinationales ?

Tout article, commentaire et commentaire sur les commentaires est le bienvenu.
Pour relire l’article de Joseph Lecocq :

http://lh3.googleusercontent.com/-8t_hB5843Lw/AAAAAAAAAAI/AAAAAAAADPc/umONO9mKrvI/s35-c/photo.jpg
Ce texte est remarquable. Et sur le fond et sur la forme.
Qui n'aurait pas envie d'en sortir par le haut ?
Encore faut-il que ce haut ne soit pas bouché par le plafond de verre d'un modèle économique.
Or que voyons-nous ?
La technique constructive nécessaire pour construire au-dessus d'une gare est horriblement chère.
Et ce coût, sauf subsides publics, sera nécessairement répercuté sur les locataires commerciaux de ces m² supplémentaires.
Loyer qui ne pourra être assumé que par des opérateurs économiques mondialisés.
Bien éloignés des souhaits éthiques exprimés par l'auteur...

Dès lors, pas dans mon jardin.
Pas dans ma ville.
Pas sur ma planète.



Merci, Stéphane Vanden Eende, pour votre appréciation. Je respecte vos choix, même si je vois actuellement les choses d’un autre point de vue. Mais je n’ai pas encore tous les éléments pour me faire une opinion définitive…

Par contre, je me permets vous préciser que votre argumentation relative aux « opérateurs économiques mondialisés », que d’autres nomment « multinationales » ne correspond pas à la réalité des choses.

En fait, comment fonctionne une galerie commerçante ?
Un opérateur – appelons-le Mister K. -  cherche à gagner des sous, comme tout le monde….
Sa spécialité, ce sont les commerces : il sait très bien comment fonctionnent les différents types de commerces : leur attractivité, leur clientèle, leurs chiffres d’affaires, la structure de leurs comptes, leurs marges bénéficiaires… Et le deal qu’il leur propose : « venez dans ma galerie : si vous suivez mes directives, vous y ferez un beaucoup plus gros chiffre d’affaire, et de plus gros bénéfices. Mais… il est évident que vous devrez rémunérer mon investissement et mon savoir-faire par des loyers plus élevés. »

Et comment s’y prend-il ?
Il doit essentiellement faire deux choses : attirer des chalands dans sa galerie, et les faire circuler devant les vitrines. Tout commerçant sait que son chiffre d’affaire est une fonction directe du nombre de personnes qui passent devant sa vitrine !

Pour y arriver, il n’y a pas trente-six solutions : la structure classique est très simple, mais essentielle, et ne pas la respecter, c’est courir à l’échec !
Tout d’abord, il faut attirer des gens par une grande surface alimentaire, car tout le monde doit manger. Mais on la mettra au fond de la galerie, de manière à faire circuler les chalands devant d’autres vitrines avant d’y arriver. On dit que la grande surface sert de « locomotive » À l’autre extrémité, on met aussi un ou des magasins très attractifs, pour refaire circuler dans l’autre sens, sachant que la majorité des gens circule à droite…
Un exemple simple, et qui marche bien : la galerie du Douaire : un Delhaize d’un côté, un Colruyt de l‘autre.
Deux exemples qui ne marchent pas, parce qu’ils n’ont pas cette structure : la galerie Kennedy à Rixensart, la galerie du centre à Wavre.
À LLN, c’est un peu plus compliqué, car il y a l’incidence de la rue Charlemagne, et il y a deux étages.

Alors, que fait Mister K ?
Il commence par une locomotive générale : la FNAC
En bas, tout au fond, il met un Delhaize (et une brasserie importante)
Le haut, consacré essentiellement à de l’habillement, il y met dans le fond des locomotives bien connues : des enseignes vers lesquelles les chalands iront spontanément : ce sont ces multinationales qui fonctionnent par des publicités internationales et intensives, notamment dans des revues de mode : il met côte à côte H&M, Zara et C&A.  À l’autre extrémité (pour le retour), il met Esprit et Maximo Dutti.
Et entre ces locomotives, les chalands circulent… donc, ce ne sont pas les locomotives qui ont demandé une place dans la galerie, mais c’est Mister K. qui est allé les chercher. Elles savent très bien que Mister K. a besoin d’elles, et sont donc capables de négocier des loyers planchers. Ce sont elles qui paient effectivement les loyers les plus bas (à LLN, il y en a même une qui a « accepté de venir » à condition de ne pas payer de loyer…), et ce sont les petits et les moyens commerces qui paient les gros loyers !
Mais Mister K., qui connaît bien les commerces, sait jusqu’où il peut aller sans que le commerce ne parte. Car cela serait contre-productif.
Ainsi donc, ce sont 85% des commerces moyens et petits, rarement multinationaux, qui paient les gros loyers.

Mais pourquoi viennent-ils alors ?
Un exemple vous permettra de mieux comprendre : je prends un petit commerce que nous connaissons tous : le petit marchand de glaces qui se trouve au pied de l’escalator inversé (tiens-tiens !) et qui semble avoir son succès tout au long de l’année. Il paie certainement un très gros loyer (toujours au m2 occupé)
Si je prends ce petit commerce, et le transfère tel quel à la place des Wallons, il paiera un loyer dix fois moins cher… mais il vendra sur l’année vingt fois moins ! Il devra se séparer de son personnel, et peu après, il devra fermer…

J’en reviens dès lors à Mister K. :
il est tout à fait capable d’évaluer les revenus qu’il pourra obtenir des différentes cellules mises en location, s’il fait bien son job. Et, en fonction de ces revenus espérés, il peut calculer l’investissement qu’il pourra rembourser à ses banquiers.

Et donc, ce n’est pas parce qu’il fait un investissement onéreux qu’il devra demander des loyers importants que ne pourront payer que des multinationales… c’est tout le contraire : il sait que, pour un projet donné, et malgré les multinationales qui ne lui rapportent quasi rien en loyers, il pourra obtenir un revenu estimé. Et, en fonction de ce dernier, il sait jusqu’où il pourra investir.
Encore une fois, je ne cherche pas à vous faire changer d’avis, mais je crois que dans un dialogue, il faut dire les choses telles qu’elles sont.
Merci de m’avoir lu.

Joseph Lecocq


Tout article, commentaire
et commentaire sur les commentaires 
est le bienvenu (gestionnaire du blog paulthielen@gmail.com)



2 commentaires:

  1. Sacré non d'un petit bonhomme... quelel affaire ! Ce serait super, d'avoir des études scientifique sur ce sujet : cela existe-t-il ?
    Au plaisir de vous lire.

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  2. Bonjour Mr Lecocq, je serais très heureuse de vous rencontrer pour échanger de visu à ce sujet sur lequel vous apportez de nombreux éléments intéressants (par écrit c'est quelque peu ardu). Pouvez-vous prendre contact avec moi à cette adresse rbuxant@gmail.com ? Un tout grand merci !

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